“Spesso i risultati dei nostri investimenti non dipendono
dagli imprevisti del mercato,
ma dalle scelte che facciamo.”
Investimento immobiliare
Ci troviamo in un contesto macroeconomico sfidante che richiede versatilità, pazienza e una prospettiva a medio e lungo termine, ricco di opportunità soprattutto nel debito legato all’immobiliare.
Il mercato immobiliare è un mercato dove si possono fare degli ottimi affari, soprattutto quando si hanno capitali a disposizione ed un partner al fianco capace di operare con un mindset di tipo specialistico.
L’immobile, in questo caso, diventa un investimento, quindi è un asset;
pertanto, deve essere affrontato anche con parametri di tipo finanziario.
L’immobiliare è un asset come tutti gli altri.
Asset immobiliare
È un’attività finanziaria che può essere posseduta o scambiata con l’obiettivo di generare un profitto.
Valutazione e Diversificazione;
Tasse e Fiscalità;
Redditualità e Liquidità del capitale;
Tempi di realizzazione;
Costi di intermediazione.
Gestione del rischio
La Gestione del rischio è un elemento chiave che abbiamo posto al centro del focus nei servizi che offriamo ai nostri clienti.
Dalla analisi della “due diligence”, con un’approfondita ricerca e valutazione dell’immobile e del contesto di mercato di riferimento, alla valutazione delle condizioni strutturali dell’edificio, al trend di mercato, alla valutazione di potenziali problematiche urbanistiche o di carattere giuridico/legale.
Un’altra strategia di gestione del rischio che valutiamo insieme al nostro cliente è la diversificazione, valutando all’interno del market value diverse tipologie di immobili, in diverse aree geografiche.
Da non escludere nel piano finanziario, per progetti complessi, la possibilità di prevedere un’assicurazione per la protezione contro i principali rischi, tra cui danni all’immobile, responsabilità civile e perdita di reddito da locazione.
Per ciascuna materia e per ogni singola competenza mettiamo a disposizione tutto il supporto e la consulenza dei nostri esperti.
NPL e mercato immobiliare: la grande occasione nascosta
Nel mercato immobiliare italiano c’è un mondo che pochi conoscono davvero, ma che sta generando enormi opportunità: quello delle NPL, i cosiddetti crediti deteriorati.
Dietro a ogni NPL (Non Performing Loans) molto spesso c’è un immobile, una casa, un ufficio, un terreno o un cantiere rimasto bloccato da anni.
Le NPL, quindi, sono crediti che le banche non riescono più a recuperare perché il debitore non paga da tempo. Per tutelarsi, la banca mette in vendita questi crediti, spesso garantiti da un immobile, ad un prezzo molto più basso del loro valore nominale.
Che vuol dire quindi sbloccare crediti deteriorati?
Vuol dire rimettere in circolo immobili fermi da anni, ovvero case, terreni e fabbricati che tornano sul mercato e riprendono vita. Vuol dire anche creare nuove opportunità di investimento, immobili con un prezzo di mercato molto competitivo.
Chi è interessato a questo asset?
Investitori immobiliari puri, sviluppatori e privati in cerca di opportunità di compravendita.
Perché Rogitando è la scelta giusta?
Rogitando trasforma la complessità degli asset e dei crediti NPL in opportunità di profitto concreto attraverso la sua mediazione immobiliare.
Ci distinguiamo per un approccio sartoriale e diretto, la valorizzazione dell’immobile, la trasparenza documentale, una rete di professionisti e tecnici di alto profilo.
Questo ci permette di offrirti un accesso privilegiato agli immobili, una “due-diligence” accurata e garantirti operazioni ad alta redditività.
Passi principali per un investimento di successo.
9 step con i quali ti affiancheremo.
- Definizione dell’obiettivo;
- Valutazione dell’immobile;
- Valutazione finanziaria dell’immobile;
- Due diligence Urbanistica;
- Due diligence Legale;
- Due diligence Operativa finalizzata alla valutazione dell’immobile, alla pianificazione del margine di investimento ed alla proposta del prezzo di acquisto;
- Conto Economico;
- Pianificazione della proposta irrevocabile di acquisto, con tutti i contenuti necessari, le regole, gli accordi bilaterali ed obiettivi previsti e concordati che devono essere sottoscritti;
- Atto notarile.
Ulteriori approfondimenti:
L’atto di provenienza dell’immobile.
Perché è importante esaminarlo attentamente?
Perché definisce legalmente sia la provenienza che la reale quota di proprietà dell’immobile da parte del venditore potenziale, quindi la titolarità di quell’immobile.
Da questo documento riusciamo a verificare quali sono i reali diritti del potenziale venditore:
- Può disporre e godere dell’immobile?
- Oppure, è solo l’usufruttuario?
- Possiede la nuda proprietà?
- L’immobile proviene da una donazione?
Attraverso la lettura attenta del documento abbiamo poi la visione completa su una eventuale comunione legale o ordinaria del bene, di diritto d’uso, di prelazione, diritto di abitazione, ecc.
Esistono diverse tipologie o casi di atto di provenienza:
- la compravendita;
- la successione;
- la donazione;
- il decreto di trasferimento da vendita all’asta;
- la sentenza da parte del tribunale di trasferimento di proprietà;
- la sentenza di usucapione.
Ispezione ipotecaria.
Attraverso questo documento riusciamo a risalire alle iscrizioni di ipoteche o trascrizioni eventuali, come il pignoramento, che possano gravare sull’immobile.
Il regolamento di condominio.
In questo documento troviamo quelle che sono le regole del gioco, cioè quello che è consentito da ciò che è vietato.
Significa, in taluni casi, confermare o meno i progetti di fattibilità alla quale il potenziale acquirente è interessato, ad esempio un frazionamento o trasformazione d’uso dell’immobile che il regolamento potrebbe vietare ed escludere.
Quindi è fondamentale leggere attentamente il regolamento di condominio.
Altra lettura riguarda l’eventuale situazione debitoria del potenziale venditore, significa conoscere a quanto ammonta il debito con il condominio e quante sono le rate ordinarie del condominio previste nell’anno in corso ed in quello precedente.
Leggere inoltre gli ultimi verbali del condominio ci consente di chiudere il cerchio e di capire se sono sorte problematiche che vanno attenzionate.
Dulcis in fundo le delibere delle spese straordinarie, argomento molto delicato perché potrebbe (se non verificato in maniera attenta) far saltare i piani di investimento di un potenziale acquirente.
Quale il rischio di non effettuare le opportune verifiche?
Comprare un immobile, sommare tutti i costi tra oneri, notaio, mediazione immobiliare, tasse e poi scoprire che sono verbalizzate spese straordinarie con importi onerosi.
Letter Of Intent, (LOI).
Il trasferimento di un immobile è caratterizzato da 3 fasi negoziali che lo precedono.
La proposta di acquisto, il contratto preliminare ed il rogito o, meglio, l’atto notarile di compravendita.
Se per ragioni di valutazione da parte dell’investitore, soprattutto nei casi di trattative molto complesse o laddove a causa di approfondimenti documentali dovessero aumentare i tempi burocratici, si rendesse necessario del tempo ulteriore prima di formalizzare una proposta di acquisto irrevocabile ecco che potrebbe entrare in gioco la LOI.
La LOI, quindi, è un precontratto bilaterale che rappresenta una manifestazione di intenti nella quale non sono presenti vincoli particolari se opportunamente sottoscritta nella forma e nei contenuti, fatta eccezione per l’obbligo di buona fede. Si manifesta, con la LOI, un forte interesse rispetto ad una determinata operazione.
Sostanzialmente siamo vicini alla conclusione della proposta tra le parti, quindi ad un accordo, ma non è ancora stata formalizzata la proposta definitiva.
Cosa può contenere:
- i riferimenti dell’immobile,
- le parti (quindi i dati di chi vende e chi potenzialmente vorrebbe comprare),
- gli accordi di massima,
- una stima,
- la presunta modalità di pagamento,
- la specifica del perché e di quali sono le condizioni che non hanno ancora permesso al potenziale compratore di formulare un’offerta definitiva.
Gli elementi contrattuali
Sono gli elementi essenziali ed accessori.
Essenziali, senza i quali il contratto non esiste, ovvero si risolve di diritto:
- Volontà delle parti;
- Forma scritta;
- Oggetto determinato o determinabile;
- Prezzo
Accessori, tutti gli altri elementi aggiuntivi al contratto previsti dal c.c., ad esempio le clausole condizionali come le sospensive o risolutive.
Le caparre, infine, completano la parte accessoria degli elementi, tra queste le più ricorrenti sono:
la caparra confirmatoria e quella penitenziale.
Entrambe obbligano ad un impegno serio di conclusione del contratto preliminare, disciplinano l’ipotesi dell’inadempimento con una sostanziale differenza tra esse.
Nella confirmatoria c’è la possibilità di chiedere il maggior danno e l’adempimento del rapporto contrattuale;
Nella penitenziale questo non è previsto, in quanto l’importo è da intendersi come “forfettario” del danno presunto fermo restando il diritto di recesso bilaterale.
Potenziali “rischi” contrattuali.
Certamente la prima, la più importante, è quella di non aver pianificato bene ogni singolo step dell’operazione immobiliare.
La seconda, è la forma del contratto preliminare.
Un esempio è quello riferito alle nuove costruzioni su progetto o in corso d’opera nelle quali la forma scritta è quella con atto pubblico.
Ricordatevi, quindi, quando si ha a che fare con i costruttori di case devono aver sottoscritto ed essere in regola con:
-l’obbligo delle fideiussioni delle somme che devono essere versate;
-la polizza CAR sulla realizzazione del cantiere, contratto di assicurazione necessario ed indispensabile per tutte le aziende edili che hanno un cantiere aperto perché serve per tutelare l’impresa dai danni materiali, diretti, subiti dall’opera in costruzioni o dalle persone, gli operai, più generalmente i terzi, durante l’esecuzione dei lavori di edificazione e ricordati che assicura anche i beni e le attrezzature che ci sono nei cantieri;
-la postuma decennale nel momento del trasferimento dell’immobile, polizza assicurativa che ha il compito di mantenere indenne il compratore di un edificio dai danni all’immobile derivati dai vizi e dai difetti che dovessero sorgere nei 10 anni seguenti dalla data di ultimazione dei lavori.
La polizza CAR e la postuma decennale sono entrambe necessarie, e non in alternativa.
“Il rischio può nascere solo dal non sapere cosa si stia facendo.”
