„Oft hängen die Ergebnisse unserer Investitionen nicht davon ab
von den unerwarteten Ereignissen des Marktes,
sondern durch die Entscheidungen, die wir treffen.“
Immobilieninvestition
Wir befinden uns in einem herausfordernden makroökonomischen Umfeld, das Flexibilität, Geduld und eine mittel- bis langfristige Perspektive erfordert, und das vor allem im Bereich der mit Immobilien verbundenen Schulden viele Chancen bietet.
Der Immobilienmarkt ist ein Markt, auf dem man ausgezeichnete Geschäfte machen kann, vor allem wenn man über Kapital verfügt und einen Partner an seiner Seite hat, der in der Lage ist, mit einer spezialisierten Denkweise zu arbeiten.
Die Immobilie wird in diesem Fall zu einer Investition, also zu einem Asset;
daher muss sie auch mit finanziellen Parametern angegangen werden.
Immobilien sind wie jedes andere Asset.
Immobilien-Asset
Es handelt sich um ein Finanzinstrument, das besessen oder gehandelt werden kann, um Gewinn zu erzielen.
Bewertung und Diversifikation;
Steuern und Besteuerung;
Rendite und Liquidität des Kapitals;
Realiserungszeiten;
Vermittlungskosten.
Risikomanagement
Das Risikomanagement ist ein Schlüsselfaktor, den wir in den Fokus unserer Dienstleistungen für unsere Kunden gestellt haben.
Von der Analyse der „Due Diligence“, mit einer gründlichen Untersuchung und Bewertung der Immobilie und des relevanten Marktes, über die Bewertung des baulichen Zustands des Gebäudes, des Marktentwicklungs-Trends bis hin zur Beurteilung potenzieller urbanistischer oder rechtlicher/gesetzlicher Probleme.
Eine weitere Risikomanagement-Strategie, die wir gemeinsam mit unserem Kunden bewerten, ist die Diversifikation. Dabei bewerten wir innerhalb des Marktwerts verschiedene Immobilientypen in unterschiedlichen geografischen Bereichen.
Es ist auch ratsam, in einem Finanzplan für komplexe Projekte eine Versicherung gegen die wichtigsten Risiken einzuplanen, einschließlich Schäden an der Immobilie, Haftpflicht und Mietausfall.
Für jedes Fachgebiet und jede einzelne Kompetenz stellen wir die Unterstützung und Beratung unserer Experten zur Verfügung.
Kaufe Immobilien und werde reich? ACHTUNG vor den falschen Mythen.
Wenn du neu im Immobilieninvestment bist, hast du vielleicht schon einmal gedacht, dass es an der Zeit ist, eine „Menge“ Geld zu verdienen.
Nun, das ist nicht so!
Zumindest nicht so einfach, wie es scheint, und niemand von denen, die angeblich durch Immobilien reich geworden sind, wird dir jemals von seinen Misserfolgen erzählen.
Wenn du richtig investierst, können wir dir interessante Gewinne garantieren, die wir reinvestieren und in weitere Immobilieninvestitionen aufteilen, immer mit maximaler Aufmerksamkeit, Seriosität, Voranalyse und kontinuierlicher Überwachung der Transaktion.
Auf diese Weise wirst du wichtige Gewinne erzielen, mit denen du weiterhin die Chancen nutzen kannst, die wir dir von Fall zu Fall vorstellen werden.
Dein Ziel, also auch unser Ziel, ist es, ein garantiertes wirtschaftliches Ergebnis zu erzielen.
Hauptschritte für eine erfolgreiche Investition.
9 Schritte, mit denen wir dich begleiten werden:
- Definition des Ziels;
- Bewertung der Immobilie;
- Finanzielle Bewertung der Immobilie;
- Urbanistische Due Diligence;
- Rechtliche Due Diligence;
- Operative Due Diligence zur Bewertung der Immobilie, Planung der Investitionsmarge und Vorschlag des Kaufpreises;
- Gewinn- und Verlustrechnung;
- Planung des unwiderruflichen Kaufangebots mit allen erforderlichen Inhalten, Regeln, bilateralen Vereinbarungen und vereinbarten Zielen, die unterzeichnet werden müssen;
- Notarieller Vertrag.
Weitere Informationen:
Der Ursprungsakt der Immobilie.
Warum ist es wichtig, ihn sorgfältig zu prüfen?
Weil er sowohl den Ursprung als auch den tatsächlichen Anteil des Verkäufers an der Immobilie rechtlich definiert, also die Eigentümerschaft der Immobilie.
Durch dieses Dokument können wir überprüfen, welche tatsächlichen Rechte der potenzielle Verkäufer hat:
- Kann er über die Immobilie verfügen?
- Oder ist er nur der Nutznießer?
- Besitzt er das bloße Eigentum?
- Stammt die Immobilie aus einer Schenkung?
Durch die sorgfältige Lektüre des Dokuments erhalten wir dann einen vollständigen Überblick über eine mögliche eheliche oder gewöhnliche Gemeinschaft des Vermögens, Nutzungsrechte, Vorkaufsrechte, Wohnrechte usw.
Es gibt verschiedene Arten oder Fälle des Ursprungsdokuments:
- Kauf und Verkauf;
- Erbschaft;
- Schenkung;
- Übertragungsbeschluss durch Zwangsversteigerung;
- Urteil des Gerichts über den Eigentumstransfer;
- Urteil über Ersitzung.
Hypothekeninspektion.
Durch dieses Dokument können wir Hypotheken oder eventuelle Eintragungen, wie etwa Pfändungen, nachverfolgen, die auf der Immobilie lasten könnten.
Die Hausordnung.
In diesem Dokument finden wir die Spielregeln, also was erlaubt und was verboten ist.
Dies bedeutet in einigen Fällen, dass die Machbarkeit von Projekten, an denen der potenzielle Käufer interessiert ist, bestätigt oder abgelehnt werden kann, wie z. B. eine Aufteilung oder Umnutzung der Immobilie, die durch die Hausordnung verboten sein könnte.
Es ist also entscheidend, die Hausordnung aufmerksam zu lesen.
Eine weitere Lektüre betrifft die mögliche Verschuldung des potenziellen Verkäufers. Dies bedeutet, den Betrag der Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu kennen sowie die Höhe der regelmäßigen Hausgeldraten für das laufende Jahr und das vorangegangene Jahr.
Das Lesen der letzten Protokolle der Eigentümerversammlung hilft uns auch, den Kreis zu schließen und festzustellen, ob Probleme aufgetreten sind, die beachtet werden sollten.
Nicht zu vergessen sind die Beschlüsse über außerordentliche Ausgaben, ein sehr heikles Thema, da dies (wenn nicht sorgfältig überprüft) die Investitionspläne eines potenziellen Käufers gefährden könnte.
Was ist das Risiko, wenn man die notwendigen Prüfungen nicht vornimmt?
Ein Immobilienkauf, bei dem man alle Kosten für Gebühren, Notar, Immobilienvermittlung, Steuern summiert und dann feststellt, dass außerordentliche Ausgaben mit hohen Beträgen protokolliert sind.
Letter Of Intent, (LOI).
Der Transfer einer Immobilie erfolgt in 3 vertraglichen Phasen.
Das Kaufangebot, der Vorvertrag und der notariellen Kaufvertrag.
Falls aufgrund der Bewertung durch den Investor, insbesondere bei sehr komplexen Verhandlungen oder wenn aufgrund von Dokumentenprüfungen die bürokratischen Zeiten steigen, mehr Zeit benötigt wird, bevor ein unwiderrufliches Kaufangebot formalisiert wird, könnte die LOI ins Spiel kommen.
Die LOI ist ein bilateraler Vorvertrag, der eine Absichtserklärung darstellt, in der keine besonderen Verpflichtungen enthalten sind, wenn er ordnungsgemäß in Form und Inhalt unterzeichnet wird, mit Ausnahme der Verpflichtung zu guter Glauben. Es wird mit der LOI ein starkes Interesse an einer bestimmten Transaktion bekundet.
Grundsätzlich stehen wir kurz vor dem Abschluss des Angebots zwischen den Parteien, aber der endgültige Vorschlag wurde noch nicht formalisiert.
Was kann sie enthalten:
- Die Angaben zur Immobilie,
- Die Parteien (d.h. die Daten des Verkäufers und des potenziellen Käufers),
- Die groben Vereinbarungen,
- Eine Schätzung,
- Die voraussichtliche Zahlungsmethode,
- Eine Erklärung, warum und unter welchen Bedingungen der potenzielle Käufer noch kein endgültiges Angebot abgegeben hat.
Vertragliche Elemente
Es gibt wesentliche und ergänzende Elemente.
Wesentlich, ohne die der Vertrag nicht existiert, bzw. sich von Rechts wegen auflöst:
- Der Wille der Parteien;
- Schriftliche Form;
- Bestimmbarer oder bestimmter Gegenstand;
- Preis.
Ergänzend, alle anderen vertraglichen Elemente, die im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehen sind, wie z.B. die Bedingungen wie suspensive oder resolutive Klauseln.
Die Anzahlungen vervollständigen schließlich die ergänzende Seite der Elemente, darunter die häufigsten sind:
Die bestätigende Anzahlung und die penale Anzahlung.
Beide verpflichten zu einem ernsthaften Abschluss des Vorvertrags und regeln den Fall der Nichterfüllung mit einem wesentlichen Unterschied.
Bei der bestätigenden Anzahlung besteht die Möglichkeit, größeren Schaden und Erfüllung des Vertrags zu verlangen;
Bei der penalen Anzahlung ist dies nicht vorgesehen, da der Betrag als „Pauschalbetrag“ für den vermuteten Schaden gilt, wobei das beiderseitige Rücktrittsrecht erhalten bleibt.
Potenzielle vertragliche „Risiken“.
Natürlich ist das wichtigste Risiko, dass jeder Schritt der Immobilienoperation nicht richtig geplant wurde.
Das zweite Risiko betrifft die Form des Vorvertrags.
Ein Beispiel ist der Bezug auf Neubauten, bei denen die schriftliche Form durch eine öffentliche Urkunde erfolgt.
Denkt daran, wenn ihr mit Bauherren zu tun habt, müssen diese folgende Punkte beachten:
– Die Verpflichtung zur Bürgschaft der zu zahlenden Beträge;
– Die CAR-Police zur Absicherung der Baustelle, eine notwendige und unverzichtbare Versicherung für alle Bauunternehmen mit einer offenen Baustelle, da sie das Unternehmen vor materiellen Schäden an der Immobilie oder Schäden an Personen, wie Bauarbeitern oder Dritten, während der Bauarbeiten schützt. Sie versichert auch die Geräte und das Material auf der Baustelle;
– Die zehnjährige Nachbesserungspflicht beim Transfer der Immobilie, eine Versicherung, die den Käufer vor Schäden an der Immobilie schützt, die durch Mängel und Defekte entstehen können, die innerhalb von 10 Jahren nach Abschluss der Arbeiten auftreten.
Die CAR-Police und die zehnjährige Nachbesserungspflicht sind beide erforderlich, und nicht als Alternativen zu betrachten.
„Das Risiko entsteht nur,
wenn man nicht weiß,
was man tut.“
